경매와 공매의 차이점과 장단점

  경매와 공매의    차이점과 장단점  

 

오늘은 경매와 공매의 의미

그리고, 차이에 대해 알아보도록 하겠습니다.

부동산을 공개 경쟁입찰 방식으로 매각하는,

공매와 경매는 유사한 점이 많지만, 근본적으로 다른 개념입니다. 

이 둘의 가장 큰 차이는 발생하는 채무의 성질입니다. 

경매는 개인 간의 사적인 채무 때문에 발생하는 반면, 

공매는 국가와 개인 간의 공적인 채무 때문에 발생합니다. 

 

이는 그 배경에 있는 법률에 의해 결정되는데 

경매는 민사집행법에 의해 진행되는 반면, 공매는 국세징수법에 의해 진행됩니다.

경매는 채무자가 채무를 상환하지 못할 경우, 

채권자가 법원에 강제집행을 신청합니다. 

 

그 결과, 채무자의 부동산이 압류되어 경매를 통해,

최고 입찰가를 제시한 사람에게 부동산이 매각되며, 그 낙찰가액으로 채권자는 채권을 회수하게 됩니다.

공매는 국세나 지방세 체납 때문에 발생합니다.

체납자의 부동산이 압류되어 한국자산관리공사(KAMCO)에 의해 매각됩니다.

 

이 경우,

온비드를 통한 인터넷 입찰을 하며, 분할 납부가 가능한 장점이 있지만,

입찰 물건이 경매에 비해 적고 비싸다는 단점이 있습니다.

이 두 방법은 동시에 진행될 수 있으며, 

이런 경우 각 채권자는 각자의 절차에서 정한 

매각 방법이나 배당요구 등의 기준에 따라 배당요구를 해야합니다. 

또한, 

두 방법 모두 낙찰된 경우 먼저 대금을 납부한 낙찰자가 우선하여 소유권을 취득하게 됩니다.

이렇게 보면,

공매와 경매는 상황에 따라 선택해야 할 방법이 다르다는 것을 알 수 있습니다. 

경매는 가격이 저렴하고 품목이 다양한 장점이 있습니다. 

반면에 공매는 온비드를 통한 인터넷 입찰이 가능하며, 분할납부가 가능하다는 장점이 있습니다. 

 

또한, 

공매의 경우 명도책임을 자산관리공사가 부담하여 안전합니다.

그러나 두 방식 모두 단점이 존재합니다. 

경매는 권리분석이 까다롭고, 낙찰자가 명도책임을 부담해야 하는 단점이 있습니다. 

 

또한, 

입찰 방법 및 대금 납부 조건이 까다로울 수 있습니다. 

 

공매는 가격이 경매에 비해 상대적으로 높고, 물량이 적어 선택 폭이 좁다는 단점이 있습니다. 

또한, 인도명령신청제도가 없어 명도소송만 가능한 점을 주의해야 합니다.

 

  경매와 공매의    차이점  

구분	경매	공매
근거 법률	민사집행법	국세징수법
법률적 성격	사법상 청구권의 실현	공법상 조세채권의 실현
기입 등기	경매 개시 결정	공매 공고
인도 명령	있음	없음
저감율	20~30%	10% (50%까지 진행)
입찰 보증금	최저 매각가격의 10%	응찰가격의 10%
배당요구 종기	첫 매각기일 이전	최초 입찰기일 이전
기록 열람	매각물건명세서,현황조사보고서 감정평가서	공매재산명세서 (현황조사 및 감정평가서 포함)
농지취득자격증명	매각결정기일까지 (미제출시 매각불허)	소유권이전등기시까지 (미체출시 소유권이전등기 불가)
매각결정기일	매각기일로부터 1주안	개찰일부터 3일안
공유자우선매수신고	매각기일의 종결 고지 전	매각결정기일전
차순위매수신고	있음	없음
대금지급기한	매각허가결정확정일로부터 1월안	매각결정일로부터 7일안(30일 한도)
대금납부최고	없음	최고일로부터 10일안
기한경과후대금납부여부	가능	불가능
전매수인보증금	배당에 편입	배분에 편입
전매수인입찰	불가	가능
채권상계여부	가능	불가
매수대금지연이자	있음	없음
배당이의 절차	배당이의의 소	행정처분에 대한 불복

경매와 공매는

비슷한 성격을 갖지만 몇가지 차이점이 있습니다.

경매로 낙찰받은 경우,

인도명령을 통해 명도를 할 수 있지만,

 

공매는 인도명령이 없어 별도의 원활한 명도가 안된다면,

명도소송을 통해 진행해야합니다.

또한,

일반적으로 저감율이 경매는 20~30%인 반면에,

공매는 10%로 많은 가격이 하락하기에는 시간이 오래 걸립니다. 

그외에도 위의 표와 같은 구분이 되어지는데,

가장 큰 차이는 경매는 반드시 오프라인으로만 진행이가능한 반면에,

공매는 온라인으로 가능한 것이 차이입니다.

 

 

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